夫妻間買賣合同有效嗎(夫妻間簽的合同有效嗎)

熱問(wèn)｜夫妻一方擅自賣房，所簽訂的房屋買賣合同有效嗎？

在二手房交易中，由于交易環(huán)節(jié)中的影響因素較多，購(gòu)房者有時(shí)會(huì)遇到各種意料不到的問(wèn)題，導(dǎo)致買賣合同無(wú)法正常履行。

最近正在買房的劉先生，就遭遇了二手房買賣合同被終止的情況。劉先生所買的那套房子，產(chǎn)權(quán)證署名是賣家王先生，雙方已經(jīng)簽訂了買賣合同，并且劉先生向王先生支付了20萬(wàn)元定金。但是，近日王先生的妻子曾女士聯(lián)系劉先生稱，丈夫賣房時(shí)并未與其商量，她不同意賣這套房，所以要求與劉先生終止買賣合同。

劉先生想了解的是，夫妻一方未征得另一方同意而單獨(dú)賣房，房屋買賣合同是無(wú)效的嗎？他又該如何維護(hù)自己的權(quán)益？

解答：

一對(duì)夫妻結(jié)婚之后購(gòu)買的房屋，除特殊約定外，無(wú)論登記在哪一方名下，均屬于雙方共有財(cái)產(chǎn)。那么，夫妻一方在出售房產(chǎn)時(shí)，會(huì)受到“共有財(cái)產(chǎn)”的限制，不能單獨(dú)做決定。

麥田房產(chǎn)專業(yè)人士表示，購(gòu)房者在買房簽約時(shí)一定要注意一個(gè)細(xì)節(jié)，如果該房屋產(chǎn)權(quán)登記在夫妻雙方名下，則簽約時(shí)需夫妻雙方共同作為出賣人簽約；而如果該房屋產(chǎn)權(quán)登記在夫妻一方名下，則簽約時(shí)建議另一方出具書(shū)面的同意出售房屋的文件。

從法律條文上來(lái)看，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持；出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”

麥田房產(chǎn)專業(yè)人士解釋稱，也就是說(shuō)，夫妻一方未經(jīng)對(duì)方同意，以自身的名義擅自賣房的，盡管房屋買賣合同不會(huì)因此而直接失效，但房子很可能無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)，合同也是無(wú)法繼續(xù)履行的；而不知情的購(gòu)房者在解除合同的同時(shí)，可以要求賣家承擔(dān)違約責(zé)任或支付賠償。

所以，對(duì)于像劉先生這樣，已經(jīng)簽了合同并交了定金，卻不得不終止合同的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，其可以要求賣家承擔(dān)違約責(zé)任或支付相應(yīng)賠償（包括房屋差價(jià)損失等），以維護(hù)自身權(quán)益。

此外，在符合特定條件的情況下，比如夫妻另一方追認(rèn)買賣合同，或購(gòu)房者能舉證夫妻另一方知道而未表示反對(duì)等，法院也有可能會(huì)判決繼續(xù)履行房屋買賣合同。

夫妻一方簽訂的房屋買賣合同有效嗎<？

夫妻一方簽訂的房屋買賣合同在法律上通常是有效的。但在婚姻法規(guī)定下，夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)應(yīng)該按照一定的比例劃分，因此，如果只由其中一方簽訂的房屋買賣合同涉及到夫妻財(cái)產(chǎn)，可能會(huì)存在違法可能。根據(jù)我國(guó)《婚姻法》規(guī)定，在婚姻生效期間取得的房產(chǎn)，除非能證明取得該財(cái)產(chǎn)的資金全部來(lái)源于身外財(cái)產(chǎn)，否則都應(yīng)該視為夫妻財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該由夫妻雙方共同擁有和分割。因此夫妻一方單獨(dú)簽訂的房屋買賣合同應(yīng)該視具體情況而定，需要根據(jù)具體法律規(guī)定進(jìn)行判斷。

夫妻一方簽訂的房屋買賣合同有效嗎

法律分析：房屋買賣合同有效，若房屋屬于一方所有，則出賣方屬于有權(quán)處分，購(gòu)房人可以繼受取得房屋所有權(quán)；若房屋屬于夫妻雙方共有的，此時(shí)物權(quán)變動(dòng)的效力待定，要看房屋買受是否可以善意取得該房屋，若房屋登記在出賣人一人名下，且購(gòu)房人已經(jīng)支付相應(yīng)的對(duì)價(jià)，也已辦理過(guò)戶登記的，購(gòu)房人可以取得房屋所有權(quán)；若房屋登記在夫妻雙方名下或者相對(duì)人買受的價(jià)格明顯與市場(chǎng)價(jià)格不符或者尚未過(guò)戶登記的，則購(gòu)房人不能善意取得該房屋所有權(quán)。

參考法條：《民法典》

第三百一十一條　無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意；

（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；

（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償。

當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照適用前兩款規(guī)定。

夫妻共同房產(chǎn)，其一方通過(guò)中介撿定賣房合同，請(qǐng)問(wèn)有效嗎？

1、只有夫妻一方簽訂的房屋買賣合同，是完全有效的。因?yàn)榉蚱揠p方對(duì)共有財(cái)產(chǎn)，有平等的處置權(quán)。

2、《婚姻法》第十七條第二款規(guī)定：夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。

3、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》 第十七條規(guī)定： 婚姻法第十七條關(guān)于“夫或妻對(duì)夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為：

（一）夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。

（二）夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。

4、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋（三）》 第十一條規(guī)定： 一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購(gòu)買、支付合理對(duì)價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請(qǐng)求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

購(gòu)房合同夫妻單方簽字有效嗎

1、夫妻一方簽訂的購(gòu)房合同，是完全有效的。因?yàn)榉蚱揠p方對(duì)共有財(cái)產(chǎn)，有平等的處置權(quán)。

2、《婚姻法》第十七條規(guī)定:夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有:

(一) 工資獎(jiǎng)金;

(二)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的收益;

(三)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益;

(四) 繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)，但本法第十八條第三項(xiàng)規(guī)定的除外;

(五) 其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)。夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。

3、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋(一)》第十七條規(guī)定:婚姻法第十七條關(guān)于“夫或妻對(duì)夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為:

(一 )夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。

(二 )夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。 他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。

擴(kuò)展資料

根據(jù)規(guī)定購(gòu)房合同夫妻雙方簽字需要注意如下:

一、合同中的空白條款

在簽訂合同時(shí)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，一些條款下面，會(huì)有空白條款的存在。有一些空白條款需要雙方確認(rèn)后填寫(xiě)或者需要特殊注明的，但有的開(kāi)發(fā)商會(huì)告知購(gòu)房者合同是同一版本，有的空白地方可以不填，這樣開(kāi)發(fā)商就有可能在空白地方做手腳。

因此購(gòu)房者如果確實(shí)沒(méi)有特殊說(shuō)明，可以在空白地方劃一道斜線表示此處無(wú)內(nèi)容，以免給開(kāi)發(fā)商留下可乘之機(jī)。

二、補(bǔ)充協(xié)議中的義務(wù)與權(quán)利是不是對(duì)等

補(bǔ)充協(xié)議是對(duì)購(gòu)房合同的補(bǔ)充，一般會(huì)在補(bǔ)充協(xié)議中約定很多合同中沒(méi)法明說(shuō)的約定。

有些開(kāi)發(fā)商會(huì)在此時(shí)玩起了文字游戲，比如開(kāi)發(fā)商會(huì)約定自己的違約責(zé)任是月的萬(wàn)分之幾，購(gòu)房者的違約責(zé)任變成了日的萬(wàn)分之幾，一字之差，違約款就相差30倍。

在簽合同時(shí)，需要重點(diǎn)關(guān)注補(bǔ)充協(xié)議中的責(zé)任劃分是否合理。

三、違約責(zé)任和賠償約定

合同中的違約責(zé)任和賠償約定，需要大家重點(diǎn)關(guān)注。在整個(gè)購(gòu)房流程中，時(shí)刻都有可能出現(xiàn)違約行為，一旦出現(xiàn)違約，法院判定責(zé)任及賠償，首先參照的是合同中的約定。

四、交房日期與交房標(biāo)準(zhǔn)的約定

交房日期是開(kāi)發(fā)商將房子交給購(gòu)房者的最后期限，交房標(biāo)準(zhǔn)是在交到購(gòu)房者手中時(shí)，房子的配置標(biāo)準(zhǔn)。

參考資料來(lái)源：百度百科-中華人民共和國(guó)婚姻法